Loi ELAN : Construire sur des bases saines !

Applicable au 1er janvier 2020, la loi ELAN va rebattre les cartes de la législation sur la vente des terrains constructibles. Parmi les nombreux articles que cette loi comporte, l’article 68 concerne une étude obligatoire de la nature des sols. Vincent Menuet, responsable du service d’étude des sols chez GPH * nous détaille cette nouvelle réglementation.

Régulièrement, la presse se fait l’écho de cas de propriétaires en procès avec architectes, maîtres d’oeuvre ou entreprises du bâtiment, suite à ce qui est souvent présenté comme des malfaçons. Dans de nombreuses situations, c’est l’état du sol qui est en cause. Faute de fondations adaptées à la nature de ce dernier, la construction s’affaisse et des fissures apparaissent, parfois au bout de seulement quelques années. Le phénomène rendant le logement dangereux et par conséquent inhabitable.

« C’est une situation qui va s’accentuer » déclare Vincent Menuet. « La plupart des bons terrains sont déjà construits. On déborde de plus en plus sur des marais, des plans d’eau remblayés ou d’anciennes carrières. » La nature argileuse du terrain peut également être la source du problème. « L’argile se gonfle en saison pluvieuse et se rétracte sous les chaleurs estivales, ce qui est mauvais pour les fondations. Avec l’amplification de ces épisodes météorologiques, on va au devant de plus en plus de cas. »

Dans les textes
C’est là que l’article 68 de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) entre en scène. « Il prévoit de rendre obligatoire une étude préalable sur l’argilosité des sols pour tout vendeur de terrain à construire » explique Vincent Menuet.
« Les décrets d’application sont en attente, on ne connait pas encore les détails précis, mais les contours de la loi se distinguent. »
La carte des zones constructibles concernées sur le territoire français par la loi ELAN (terrain classé en exposition moyenne ou forte) a été remaniée. « Pour la Vendée, le pourcentage de la surface du département concerné par la loi est passé de 28 à 40 % environ. Il était temps que les pouvoirs publiques s’attaquent au problème. » Cette carte est consultable depuis le 26 août 2019 sur le site georisques.gouv.fr.
Il est vrai qu’au delà des procédures longues et coûteuses que peuvent engendrer une fragilisation de son habitation, il faut également prendre en compte l’impact psychologique qui est lui difficilement quantifiable.

Sur le terrain
Concrètement, toute personne désireuse de proposer à la vente un terrain à construire pour un bâtiment de plus de 20 m2 devra, pour obtenir l’acte notarié, faire réaliser une première étude. « Cette première phase est appelée mission G1 » précise Vincent Menuet. « Son contenu est encore à définir. Des préconisations existent cependant déjà, mais elle ne sont pas assez respectées. Ce qui est dommage car il suffit souvent d’approfondir les fondations. Une opération dont le surcoût reste minime par rapport au coût des réparations. »
Par la suite, une fois le terrain vendu, le maître d’ouvrage devra faire appel à un professionnel de la construction.
Ce dernier aura le choix entre 2 solutions. Soit réaliser une étude dite « mission G2 », prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du projet. Soit suivre les dispositions forfaitaires qui seront défini dans les décrets à venir de la Loi ELAN.
Les règles à ce jour indiquent des fondations de 80 cm à 120 cm de profondeur, pour les terrains en risque moyen à fort, ainsi qu’une rigidification de la structure. « Sachant que pour la Vendée, sur un terrain stable non exposé, la mise hors gel préconisée est de 50 cm » ajoute Vincent Menuet.
La mission G2 ne sera pas obligatoire mais fortement conseillée. Les règles forfaitaires seront possibles pour tous les terrains concernés (terrains à exposition moyenne ou forte).

Des coûts en plus, des risques en moins.
Certes, ces études supplémentaires, ainsi que les solutions à mettre en oeuvre pour palier aux problèmes détectés, ajoutent un coût pour l’acquéreur. Cependant, ce coût d’étude de sol estimé à 1 % de la valeur du bien construit, reste largement inférieur à la facture engendrée par une instabilité du logement le rendant inutilisable.
L’étude G2 permettra donc de mettre en évidence les risques de sinistres. Et d’anticiper ces coûts d’adaptation des fondations, dans le budget global de construction.
Enfin, cette étude réalisée par des professionnels sérieux, pourrait devenir un sésame indispensable pour obtenir un financement de son projet immobilier auprès des établissements bancaires.

* Génie Pour l’Habitat : bureau d’étude sols et structures pour l’habitat à Challans

A Lire dans le magazine HABITER EN VENDEE n°12 , parution Octobre 2019.

En vente 4,50 € dans les maisons de presse.

UN TOIT POUR MA MAISON

ENTRE PENTE ET PLAT, QUEL ANGLE CHOISIR ?

Si la toiture traditionnelle a encore de nombreux adeptes, le toit-terrasse fait de plus en plus d’émules. Entre la plus grande créativité architecturale du second et les performances thermiques du premier, il devient compliqué de choisir.

Alors, toit-terrasse ou toit deux pentes ? Si les deux types d’ouvrages remplissent la même fonction (protéger la maison des intempéries), ils ne présentent pas les mêmes atouts.

Le style du toit-terrasse
Un style plus moderne, plus contemporain ! Voilà aujourd’hui ce qui est souvent recherché par ceux qui se décident à faire construire leur maison. Une tendance encouragée par la révision des plans locaux d’urbanisme (PLU) désormais favorables aux toits plats. Synonyme de modernité, le toit plat offre une marge de manœuvre plus grande lors de la conception des plans. Jouer sur les volumes est beaucoup plus facile lorsqu’il n’y a pas de raccord de toiture à effectuer.
Et si, longtemps, la toiture terrasse a été considérée comme étant plus fragile, la donne a changé. Des matériaux plus performants sont désormais employés. A commencer par la membrane en PVC qui résiste beaucoup mieux au vieillissement et assure une parfaite étanchéité. Réalisé en légère pente, le toit-terrasse évacue par simple gravité l’eau via un exutoire percé dans le mur.

La toiture traditionnelle moins chère
En revanche, il faut admettre qu’un toit plat engendre un coût de construction un peu plus élevé. Il nécessite une charpente spécifique, quelques rangs de parpaings ou de briques supplémentaires et la réalisation d’un enduit d’étanchéité. Soit un surcoût oscillant entre 1.000 et 1.500 € par rapport à une toiture classique (en règle générale). Un écart qui peut toutefois se réduire selon la localisation de la construction puisqu’un écran de sous-toiture peut être imposé sur un toit traditionnel lorsqu’on se situe sur le littoral de même que l’obligation de l’utilisation d’ardoises naturelles par certains « PLU » augmentera la facture comparée aux tuiles traditionnelles.
Enfin, pour ce qui est de la performance thermique, avantage au toit pentu. Il permet d’atteindre un niveau d’isolation élevé en soufflant des flocons de laine de roche ou de ouate de cellulose dans les combles perdus… pour un moindre coût.

Article a Lire dans le Magazine de L’Habitat durable n°11, Parution Septembre 2018

En vente 4€50 en maison de presse.